​FORTE DEMANDE POUR LES CONDOS DE LUXE

Après des années à voyager pour le travail, George Junior Armoyan désirait acquérir un condo haut de gamme à Montréal. Après un an de recherches, il a finalement acheté sa première propriété en juin dernier. Depuis, les prix ont monté, faisant de 2018 une année record dans le marché des copropriétés luxueuses.
Selon Royal LePage, le prix médian des condos de prestige dans le Grand Montréal s’est accru d’environ 115 000 $ l’année dernière, soit une augmentation de 10 % par rapport à 2017. Le nombre de transactions a grimpé de 33,6 % durant la même période.
Lui-même actif dans le domaine immobilier, l’acheteur de 25 ans savait qu’il devait passer chez le notaire plutôt tôt que tard. « J’étais très au courant qu’il y avait beaucoup de transactions au centre-ville et dans Westmount, ce qui faisait croître les prix, dit-il. C’est évident que la quantité d’acheteurs étrangers pousse les prix vers le haut. »
Spécialiste en immobilier de luxe, Marie-Yvonne Paint explique que l’instauration à Toronto et à Vancouver d’une taxe de 15 % pour les acheteurs étrangers a encouragé cette clientèle à investir à Montréal. « Certaines tours sont prises d’assaut à 60 % par des Asiatiques, explique-t-elle. Plusieurs d’entre eux sont des investisseurs : ils achètent quatre, cinq ou six copropriétés en même temps pour avoir un bon prix et ils les louent ensuite entre 7000 et 8000 $ par mois. »
À l’inverse, les propriétaires d’appartements au Ritz et au Four Seasons sont davantage issus de la communauté locale. « Ils sont prêts à investir dans du beau, avant de regarder le prix », précise-t-elle.
Ville-Marie, Westmount et Mont-Royal sont parmi les secteurs les plus populaires auprès des acheteurs asiatiques. « Il y a 10 ans, ce phénomène n’existait pas ici, affirme Simon Léger, directeur chez Remax. De plus en plus de Chinois veulent offrir une belle qualité de vie à leur famille et ils sont prêts à sortir leurs sous de Chine. »


SAMUEL LAROCHELLE   LA PRESSE

source inconnue..

https://www.centris.ca/fr/blogue/divers/pourquoi-duproprio-denigre-la-valeur-des-courtiersQu’un propriétaire vendeur s’occupe lui-même de la vente de sa propriété est un droit fondamental que l’industrie du courtage immobilier respecte. Les publicités de DuProprio tiennent des propos malicieux et dénigrent systématiquement le travail des courtiers et de leur mode de rémunération. Elles traitent les consommateurs de fous parce qu’ils décident de se faire accompagner par un professionnel du courtage immobilier qui a reçu une formation sérieuse, qui est régi par une Loi et encadré par un code d’éthique rigoureux, en plus de cotiser à un fonds d’indemnisation pour protéger le public en cas d’erreur - autant d’atouts qui font cruellement défaut aux « coachs » de DuProprio. La conséquence est qu’un pourcentage important de clients de DuProprio finissent par utiliser les services d’un professionnel de l’immobilier, après avoir payé inutilement des frais élevés pour une pancarte, des photos et une présence sur le web.  
Rappelons que l’impact d’une transaction immobilière mal ficelée peut s’avérer infiniment négative pour un individu. L’achat d’une résidence représente, la plupart du temps, le plus important investissement d’une vie et souvent le principal actif du propriétaire, ce qui exige que cet acte soit réglementé et effectué par des professionnels formés et aguerris aux risques potentiels. Or, un citoyen qui vend ou qui achète sa propriété sans intermédiaire ne dispose pas de la formation et de l’expertise requises pour agir efficacement dans un domaine de plus en plus complexe, compte tenu de la diversité des lois, des règlements et des enjeux liés, par exemple, à la copropriété, à la divulgation, aux milieux humides, à la pyrrhotite ou aux sols instables.
Il suffit d’évoquer le conseil sur le milieu de vie, l’analyse des transactions passées et comparables, l’estimation de la juste valeur marchande, la négociation, la rédaction de la promesse d’achat et des formulaires et le référencement professionnel pour mesurer la complexité d’une transaction immobilière, complexité accrue lorsqu’il s’agit d’un achat en copropriété. 
DuProprio a choisi de s’inviter dans l’industrie du courtage immobilier sans se soumettre aux lois et règles en vigueur. Ses employés se qualifient de « coachs » immobiliers, mais ne détiennent aucune formation, ne sont assujettis à aucune forme de déontologie et ne sont couverts par aucun fonds d’indemnisation ou d’assurance responsabilité professionnelle. Les risques associés à ce type d’entreprises ont d’ailleurs été documentés dans le cadre de plusieurs causes entendues devant les tribunaux. La Cour supérieure a affirmé à plusieurs reprises que l’intervention d’un courtier immobilier augmente le bassin d’acheteurs, sécurise la transaction et diminue les risques.

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​ANDRÉ DUBUCLA PRESSELe promoteur Broccolini vient de mettre la main sur un des terrains les plus en vue à l’entrée du centre-ville de Montréal, pour la somme faramineuse de 100 millions de dollars.


Le terrain de 135 000 pieds carrés est bordé par le boulevard Robert-Bourassa, la rue Saint-Jacques, la rue Notre-Dame et la rue Gauvin. Il donne sur la nouvelle entrée de la ville, l’ancienne autoroute Bonaventure devenue un boulevard urbain aux œuvres d’art monumentales.
« C’est une transaction fracassante, commente Noémie Lefebvre, conseillère principale en immobilier et spécialiste des terrains au Groupe Altus, à qui La Presse a parlé hier. En termes de valeur, une vente de terrain à 100 millions, c’est du jamais vu. »
740 $
Prix de vente du terrain au pied carré
La vente de terrain la plus importante dans l’île de Montréal auparavant avait été celle d’un terrain de 2 millions de pieds carré, voisin du centre Fairview Pointe Claire, acheté au prix de 48 millions par Ivanhoé Cambridge en 2013, selon une compilation d’Altus. En 2017, le groupe Brivia, promoteur des condos YUL, avait acheté un terrain de 40 000 pieds carrés à l’angle du boulevard René-Lévesque Ouest et de la rue Guy pour 27,5 millions. Fin 2016, le terrain de l’ancien Children’s Hospital, d’environ 150 000 pieds carrés, avait été vendu 25 millions.
Le terrain de 100 millions a longtemps été contrôlé par Magil Laurentienne, qui a fait la promotion de différents projets sur ce lieu au fil des ans.
Le projet Univers, annoncé en août 2012, prévoyait la construction de 500 condos à l’est, et de bureaux dans la partie ouest. Le projet d’une valeur de 350 millions a été abandonné un an plus tard.
COMPLEXE À VOCATION MIXTE
Broccolini, pour sa part, projette de construire un complexe faisant jusqu’à 1,5 million de pieds carrés à vocation mixte, soit des bureaux, des logements et des locaux commerciaux.
Le nouveau propriétaire connaît bien les lieux puisqu’il entame la construction d’une tour de 35 étages au 628, rue Saint-Jacques, tout juste à l’ouest de sa nouvelle acquisition.
Broccolini est un important promoteur et entrepreneur en construction. Il a construit L’Avenue, une tour de 50 étages, en face du Centre Bell et il bâtit actuellement la nouvelle Maison de Radio-Canada, angle Papineau et René-Lévesque Est. Il gère aussi un portefeuille de 40 propriétés totalisant 6 millions de pieds carrés.

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1. Suis-je fait pour demeurer dans un condo?
La vie en copropriété apporte son lot de balises et d'interdits. Et plus le condo est luxueux, plus les balises sont nombreuses, selon Yves Joli-Coeur, avocat spécialisé en droit de la copropriété. «Ça peut aller jusqu'à la qualité des revêtements de sol. Certaines déclarations de copropriété interdisent les revêtements de sol durs. [...] Si vous êtes allergique à ce genre d'encadrement-là, vaut mieux ne pas acheter de condo.»
2. Est-ce que j'ai besoin d'un courtier immobilier pour m'acheter un condo?
La présidente de la Chambre immobilière de Québec, Luce Fecteau, soutient que «l'achat le plus difficile à faire dans le monde immobilier est celui d'un condo». Dans cette optique, l'assistance d'un courtier immobilier prend tout son sens.
Selon Me Joli-Coeur, «vendre un appartement en copropriété présente plusieurs difficultés et nécessite des connaissances techniques et juridiques. Aucune loi ne vous oblige à le faire. Cela dit, le courtier immobilier représente une valeur ajoutée pour le déroulement de la transaction car il a des obligations de vérification, d'information et de conseil. Il prépare des documents nécessaires à la transaction [contrat de courtage, déclaration du vendeur, demande de renseignements, etc.]. Il doit utiliser des formulaires obligatoires et veiller à ce que les droits et obligations des parties à une transaction soient consignés par écrit et que cet écrit reflète leur volonté.»
3. Est-ce que j'ai besoin d'un condo avec piscine, stationnement, gymnase, etc.?
Cette question doit être posée assez tôt dans le processus de réflexion, car sa réponse aura un impact sur le type de condo recherché. «Il y a un coût à tout ça», rappelle d'ailleurs MeJoli-Coeur.
4. Devrais-je acheter un condo en copropriété divise ou indivise?
Le condo en copropriété divise est la forme la plus connue. Le condo en copriété indivise s'obtient dès que deux personnes ou plus sont propriétaires d'un bien. C'est le cas par exemple lorsqu'un frère et une soeur héritent du logement de leur parent à son décès.
Il existe peu d'avantages à acquérir un condo en copropriété indivise. «Si on achète dans l'indivise, c'est qu'on n'a pas le choix», soutient Me Joli-Coeur. En effet, il n'y a pas de déclaration de copropriété, document dans lequel sont énoncés les droits et les devoirs des copropriétaires et des administrateurs. Il peut y avoir une convention d'indivision, mais ce n'est pas obligatoire.
Et si aucune clause reportant le partage n'est portée à l'écrit, n'importe quel copropriétaire peut demander la fin de l'indivision et le partage du bien, donc la vente de l'immeuble, sans le consentement des autres. «C'est un régime de droit assez insécurisant!», dénonce Yves Joli-Coeur.
5. Ai-je une mise de fonds suffisante pour m'acheter un condo en copropriété indivise?
L'achat d'un condo en copropriété indivise nécessite une mise de fonds très élevée, rappelle Me Joli-Coeur. «Ça prend 25 % de mise de fonds dans l'indivise, tandis que dans le divise, la mise de fonds peut être de 5 %.»
6. Les charges communes exigées sont-elles trop élevées?
Les charges communes sont les frais mensuels payés par chaque copropriétaire pour les dépenses communes et les travaux d'entretien. Elles incluent également les frais à débourser pour le fonds de prévoyance, destiné aux réparations majeures. «L'objectif du fonds de prévoyance : éviter que les générations futures payent pour les jouissances que vous avez aujourd'hui», explique Yves Joli-Coeur.
Luce Fecteau appelle à la prudence lorsque des charges communes basses sont offertes. «Il faut vraiment faire attention.» Et Yves Joli-Coeur l'appuie. «Il y a un principe de base dans la vie : on en a pour notre argent. Si on paye le petit prix, on en a pour le petit prix. Des petits frais de condo égalent généralement un sous-financement de l'entretien du bâti et un sous-financement du fonds de prévoyance. À quelque part, quelqu'un va payer pour. Et c'est comme un billet de loto, ça se peut que ça soit nous.»
Avant l'achat, il est donc essentiel de se renseigner sur le pourcentage des charges communes qui sera investi dans le fonds de prévoyance.
7. Est-ce que je devrais acheter un condo neuf ou usagé?
Acheter dans le neuf à Québec relève de la profession de foi, selon Yves Joli-Coeur. Bien sûr, le choix des finis et de la décoration peut être avantageux, mais ce n'est rien en comparaison aux déceptions possibles à la livraison du condo. Superficie plus petite que promise, vices de construction, mauvaise insonorisation, les exemples sont nombreux.
Le Plan de garantie de maisons neuves, qui définit des protections auxquelles l'acheteur est en droit de s'attendre, devient dans ce cas un incontournable. «Sans ce Plan de garantie, on peut bien s'en sortir si on tombe sur la perle rare ou sur le bon entrepreneur», précise Me Joli-Coeur.
8. Lors de l'achat d'un condo neuf, comment savoir que la superficie promise sera respectée?
En ce qui concerne la superficie du condo, l'acheteur doit faire la différence entre les superficies brutes et nettes, et doit demander au promoteur laquelle est indiquée dans le Plan de garantie. «Si on n'a pas de réponse, on est à la mauvaise adresse. Il faut aller ailleurs», assure-t-il.
Ce problème potentiel ne se présente pas dans le cas d'un condo usagé. Et bien que ce type de copropriété laisse moins de place aux mauvaises surprises, l'acheteur doit rester prudent. Me Joli-Coeur recommande de rendre conditionnelle l'offre d'achat à l'inspection des lieux et d'une série de documents sur la gestion de la copropriété, notamment les budgets des dernières années, les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires et l'état du fonds de prévoyance.

Surce ​CAMILLE B. VINCENT
Le Soleil

La vigueur du marché immobilier en a surpris plus d’un cette année. La progression de l’emploi a plus que compensé le ralentissement qu’auraient pu causer les resserrements hypothécaires.

Avec la fin de l’année qui approche, il est maintenant le temps de voir ce que 2018 nous réservera. Quels sont les facteurs à surveiller ?
L’emploi soutiendra la demande de logements
Le taux de chômage (5,4% en novembre 2017 selon les données publiées par Statistique Canada) n’a jamais été aussi bas au Québec depuis qu’il est calculé, c’est-à-dire 1976. L’emploi devrait continuer d’afficher de bonnes statistiques en 2018 grâce, entre autres, aux projets d’infrastructures d’envergures dans la grande région de Montréal. Les chantiers du REM, du pont Champlain et de Turcot généreront encore plusieurs emplois au cours des prochaines années.
D’un autre côté, les négociations concernant les accords de l’ALENA seront à surveiller en 2018 et demeurent un facteur d’incertitude. Malgré ce risque, l’emploi devrait poursuivre sa lancée en 2018 et donc soutenir la demande de logements.
Est-ce qu’il y aura des acheteurs pour nos vieilles maisons ?
Avec la bonne tenue de l’emploi, une plus grande proportion des ménages pourrait être tentée de devenir propriétaire en 2018, mais encore faut-il qu’ils en soient à un stade de leur vie propice à l’achat. Certaines régions font face à un vieillissement de population qui se traduit par un faible nombre de jeunes ménages.
En 2016, dans la région Gaspésie-île-de-la-Madeleine, il y avait 0,85 personne âgée de 25 à 34 ans pour chaque sexagénaire. Ainsi, peu de ménages se situent dans la tranche d’âge de la majorité des nouveaux acheteurs potentiels par rapport au nombre de ménages qui sont en âge d’être des vendeurs potentiels. Un tel ratio implique généralement un marché où l’offre de propriétés est grande relativement à la demande, ce qui limite la croissance des prix.
Avec des ratios inférieurs à 1,2 personne de 25 à 34 ans pour chaque individu de 70 à 79 ans, les régions du Bas-Saint-Laurent et de la Maurice risquent également d’être moins dynamiques que d’autres au cours des prochaines années.
À l’opposé, les régions administratives de Montréal et de l’Outaouais comptent plus de 2 personnes âgées entre la mi-vingtaine et la mi-trentaine pour chaque sexagénaire. D’ailleurs, ces deux régions ont été parmi les plus dynamiques en 2017. Elles devraient continuer de se distinguer en 2018 étant donné leur bassin important d’acheteurs potentiels au cours des prochaines années.
De plus, Montréal attire une majorité des migrants au Québec. Même si ceux-ci augmentent principalement la demande de logements locatifs à leur arrivée, ils ont tout de même une certaine incidence sur le marché de la copropriété et de l’unifamiliale.
L’augmentation des taux se poursuivra en 2018
La semaine dernière la banque centrale américaine (Fed) augmentait ses taux d’intérêt pour une 3e fois cette année pour les établir dans la fourchette de 1,25% à 1,50%. La Banque du Canada, pour sa part, a laissé sa politique monétaire inchangée en début décembre après deux hausses survenues plus tôt dans l’année pour atteindre un taux directeur de 1%.
Le taux préférentiel s’est ajusté aux hausses et se trouve maintenant à 3,20% au Canada. Si d’autres augmentations du taux directeur surviennent en 2018, ce qui est très probable, le taux préférentiel grimpera ce qui touchera tous les ménages ayant une hypothèque à taux variables.
Les taux d’intérêt hypothécaires fixes de 5 ans, pour leur part, dépendent grandement de l’évolution des taux obligataires canadiens et américains. Or, dans une trame de fond de hausses de taux directeur, ceux-ci risquent d’augmenter. Le taux hypothécaire ordinaire 5 ans publié par la Banque du Canada est actuellement de 4,99% et selon les prévisions de taux de détail de Desjardins, celui-ci devrait se situer entre 4,90% et 5,40% au 2e trimestre de 2018. Rappelons qu’avec les nouvelles règles hypothécaires, une majorité de ménages doit maintenant se qualifier pour leur emprunt hypothécaire en considérant ce taux.
Les hausses de taux hypothécaire attendues au cours de 2018 risquent de limiter le montant que certains ménages pourront (ou voudront) payer pour une propriété et, par le fait même, ralentir la progression des prix sur le marché.
Un autre resserrement hypothécaire
Une nouvelle restriction du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) entrera en vigueur dès le 1er janvier 2018. À partir de cette date, les prêts hypothécaires non assurés devront subir un test de simulation de crise (un « stress test » a déjà été appliqué à l’automne 2016 pour les prêts assurés). Ainsi, les ratios d’amortissement brut et total de la dette seront calculés avec le plus élevé du taux consenti par le prêteur plus 2% ou le taux des prêts hypothécaires ordinaires affiché par la Banque du Canada. Ces nouvelles mesures toucheront les ménages ayant une mise de fonds supérieure à 20% en limitant leur capacité d’emprunt.
Cette réglementation cherche à préparer les emprunteurs à d’éventuelles croissances de taux, mais devrait avoir un impact très modéré sur l’ensemble du marché immobilier au Québec. À noter que le changement législatif pourrait causer une hausse de ventes en décembre puisque certains ménages pourraient vouloir échapper à la nouvelle règle.
Il est difficile de déterminer si d’autres mesures pourraient être annoncées en 2018. Par contre, avec le ralentissement du marché immobilier à Toronto au cours des 6 derniers mois, les pressions pour ajouter de nouvelles restrictions à l’emprunt s’amenuisent.
Bref, malgré les augmentations de taux et le resserrement hypothécaire, la bonne tenue de l’emploi et l’immigration devrait continuer de stimuler la demande de logements. La croissance risque cependant d’être plus modeste dans certaines régions éloignées où le contexte démographique avantage plus les acheteurs que les vendeurs. Pour mieux établir les tendances pour 2018, il faut aussi regarder l’évolution de l’offre de logements.

L'offre de propriétés
Le marché s’est resserré au 3e trimestre de 2017 avec moins de logements achevés et non écoulés par rapport à la même période en 2016, selon les données publiées par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). La réduction du nombre de propriétés neuves invendues implique une contraction de l’offre actuelle.
Par contre, les mises en chantier sont en hausses cette année ce qui devrait ajouter de nouvelles propriétés et limiter la décroissance de l’offre. Au cours des trois premiers trimestres de 2017, 7466 copropriétés et 7724 habitations détenues en propriété absolue ont été mises en chantier dans les grands centres urbains du Québec selon les données de la SCHL. Par rapport à 2016, cela représente 26% plus de mises en chantier de copropriétés et une hausse de 2% des mises en chantier des logements en propriété absolue.
Les conséquences pour le marché immobilier

Au final, les perspectives sont bonnes pour le marché immobilier pour l’année à venir surtout grâce à un marché de l’emploi dynamique. Les ventes et les prix devraient augmenter modérément pour l’ensemble du Québec. Par contre, la situation sera plus difficile dans certaines régions du Québec plus éloignées où les perspectives démographiques avantagent les acheteurs.
Pour la région montréalaise, la hausse des prix devrait être plus forte pour les unifamiliales que pour les copropriétés puisque le nombre de nouvelles habitations par rapport au parc immobilier actuel croît davantage pour ce type de bâtiments.
Le marché devrait donc poursuivre sa croissance des deux dernières années en 2018. Le rythme risque cependant d’être plus modéré étant donné que les taux d’intérêt augmenteront probablement au cours de l’année.
Le blogue sera de retour en janvier. 
Article écrit par Joanie Fontaine-Les Affaires

RÉDACTION PUBLICITAIRE / Le Bureau du surintendant des institutions financières Canada (BSIF) a apporté des modifications à sa ligne directrice B-20, "Pratiques et procédures de souscription des prêts hypothécaires résidentiels".Ce changement aura une incidence pour les futurs acheteurs de maisons, puisque la nouvelle ligne directrice sur la souscription de prêts hypothécaires résidentiels comprend des « simulations de crise » (ou taux minium admissible), pour les acheteurs qui n’ont pas l’obligation d’avoir recours à une assurance hypothécaire, parce qu’ils ont effectué une mise de fond d’au moins 20 %. En claire, ces derniers devront dorénavant prouver qu’ils ont la capacité financière requise pour continuer à effectuer leurs paiements, si les taux d’intérêt venaient à augmenter.
Plus précisément, la ligne directrice B-20 indique maintenant qu’à tout le moins, le taux admissible, ou «simulation de crise» pour les prêts hypothécaires non assurés devrait être le plus élevé du taux de référence de cinq ans publié par la Banque du Canada et du taux de prêts hypothécaires contractuels majoré de 2 %.
Limites du ratio prêt-valeur (RPV)
En plus du taux minimum admissible pour les prêts hypothécaires non assurés, la nouvelle ligne directrice B-20 est axée sur les attentes relatives aux cadres de gestion et aux limites du ratio prêt-valeur (RPV), de même que sur les restrictions imposées aux opérations conçues pour contourner les limites du RPV.
Ces changements apportés par le BSIF visent à encourager les prêteurs hypothécaires fédéraux à demeurer vigilants dans leurs pratiques de souscription de prêts hypothécaires.

 «Les modifications apportées à la ligne directrice B-20 renforcent le régime de réglementation rigoureux pour la souscription de prêts hypothécaires résidentiels au Canada » 
-- Jeremy Rudin, surintendant
Changements effectifs en 2018
Toutes les institutions financières fédérales devront souscrire aux nouvelles règles hypothécaires de la ligne directrice B-20, à compter du 1er janvier 2018.
MÉLISSA BRADETTE
Le Quotidien
​Source : Bureau du surintendant des institutions financières Canada (BSIF)